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住房负担能力,高房价和租金现在吸引了大量的媒体关注最新的房价,抵押贷款,首次购房者数量等数据被记者和评论员解读,好像这是一个近期来源的问题我们所拥有的是一个长期存在的结构性问题,几十年来一直被忽视。1982年,ABS收入和住房调查显示,168,000或10%的购房者将其家庭总收入的30%以上用于住房费用近30年后的2011年,这些数字飙升至640,000,相当于所有购房者的21%住房成本负担的趋势反映了实际房价的上涨房价在这段时间内的历史是实际房价上涨的热潮之一比上一次繁荣时期达到顶峰更高的水平房价稳定期间突破了这些繁荣时期,给家庭收入一些喘息的空间来迎头赶上房价中的k,家庭收入进一步下降根据相同的ABS数据来源,1990年的家庭平均估价他们的住房的倍数是家庭平均收入的四倍。到2011年,这个数字已经攀升到家庭收入的近六倍。收入因此,发现年轻的首次购房者发现购买房屋变得越来越困难并不奇怪。正如我们的第一张表所示,在一个人的基础上,25-34岁年龄组的房屋所有权率已经从56岁降到了1982年的百分比仅为2011年的34%延迟进入房屋所有权是一个因素,但事实证明,除了退休后的年龄组,所有这些下降都已经确定。房屋所有权的“澳大利亚梦想”受到威胁房屋所有权1982-2011的比率,以百分比表示我们如何达到这个位置?确保人口增长,低利率,抵押贷款市场放松管制和实际收入增加有助于推动住房需求,推高实际房价但是存在导致土地和房地产市场通胀偏差的根深蒂固的结构性问题以房屋所有者的资本收益和土地税豁免为形式的财政特许权,对“妈妈和爸爸”投资者的负资产负债和优惠资本利得税,以及对房屋所有者退休人员的资产测试特许权,为房屋资产积累财富提供了强大的动力。结果,供应方面的问题不是住房短缺,而是住房存量的低效分配根据澳大利亚2010年家庭,收入和劳动力动态调查,大约六分之一的澳大利亚家庭拥有两个或两个以上的房产,对于这些家庭中的30%,第二个房产是度假屋。越来越多老化的“空巢”家庭通过缩减规模和通过印花税释放住房权益,对已发行股权的替代投资征税,以及他们希望留在的社区缺乏合适的住房机会,同时根据最新的人口普查,超过100,000名澳大利亚人无家可归,这些财政司机在20世纪80年代初期并没有那么重要,因为有足够的新建地点可以建造新的住房这些地方仍然提供合理的设施和工作机会但是这样机会正在枯竭,州政府已经开始限制城市扩张,以及增加城市边缘建设成本的开发商费用和收费增加供应方面的问题是阻碍中环郊区更高密度发展的规划控制,作为“内幕”的房主可以理解地寻求保护“叶茂盛的人物”他们的社区我们留下了一个具有更广泛影响的问题,因为它创造了一个背负着债务增长的住房体系在下图所示的21年中,平均抵押贷款债务相对于所有年龄的抵押人的平均家庭收入飙升集团平均抵押贷款债务与收入比率此外,拥有未偿还抵押贷款债务的房屋所有者比例有所增加,特别是在通常接近退休的55-64岁年龄组中(见下图) 1990年的利率大幅上升,因此2011年的家庭收入可以轻松地提供相对于家庭收入较大的贷款服务抵押贷款债务的房主所占百分比尽管还款风险和投资风险(房屋价值低于未偿还的抵押债务)仍然存在更为突出的是,对于大量不稳定的家庭来说,这些风险可以检验当地经济和国民经济的复原力澳大利亚住房体系比发达国家的许多同行更好地度过了全球金融危机这是否意味着我们可以在未来继续保持弹性?可能建议联邦和州政府对住房融资进行结构性改革,