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关于悉尼房地产价格泡沫的辩论(是的!不存在!)在我们这个时代最令人着迷的经济问题之一中间爆炸:资产价格突然上涨是多么危险?如果判断风险很高,那么政策制定者应采取什么措施呢?在美国和欧洲债券市场的全天候交易中,由于去年债券收益率在现代经济史上首次出现负面影响,交易员的彭博屏幕已经黯然失色。在中国,投机者观察上海和深圳的股市已经上涨在过去12个月中超过150%而在澳大利亚,Australian_property_bubble是它自己的维基百科页面正如我的前任老板Saul Eslake上周在“悉尼先驱晨报”中所指出的那样,使用与资产价格相关的泡沫一词是“情绪化的”它在学术文献中没有定义,除了资产价格变动的突然和向上加速的普遍概念,这可能造成暴力冲突的风险艾伦格林斯潘的着名术语“非理性繁荣”是情绪泡沫的另一种表达 - 最终的结果牛市 - 没有像熊市那样明确,这通常是指股票价格下跌20%或更多,或经济衰退, ch是连续两个季度的GDP负增长确定泡沫的一个主要挑战是确定其开始悉尼房地产价格就是一个例子2014年,悉尼ABS住宅房地产价格指数显示年内增长147%这是一个强劲的增长,至少是其他首府城市增长率的两倍但延长了五年的起点,悉尼的房地产价格上涨了39%,大致与堪培拉(36%)和墨尔本(35%)相当。回溯10年,悉尼的房价增长57%远低于全国加权平均值(85%),不到达尔文(168%)和珀斯(133%),甚至墨尔本(113%)的一半那么悉尼的房地产价格在泡沫领域是这样,还是在21世纪初期经历了一段平至负的增长之后才赶上?还有哪些其他因素,如供需基本动态,住房密度,城市规划和土地价值?当政策制定者面对潜在的泡沫时,他们真正担心的是突然快速增长的潜在驱动因素泡沫是系统性风险的症状吗?在悉尼的案例中,两个潜在的系统性风险值得审查。首先是用于房地产投资的信贷增长非常迅速;也就是说,杠杆的扩张第二个是增加的外国投资,据说流入悉尼房地产市场,据称是来自中国然而,这两个是非常不同的风险故事。杠杆是更有害的特别是过度的家庭杠杆走向一条走向金融不稳定的老路 - 正如全球金融危机充分提醒我们 - 在遭遇“买方当心”之后家庭修理资产负债表可能需要数年时间,这是一个理论上正确的结构,但不是特别实用一个政府必须面对房主的军队在负资产下沉没上升资本流入风险要小得多,特别是在澳大利亚的情况下,足够大的资本流出会抑制市场价格,可能导致澳元有所减弱并最终需要一些经常账户调整人们可能会争辩说,这一结果可能是增长的上行风险,澳大利亚储备银行行长格伦史蒂文斯上周在布里斯班发表的评论清楚表明,他的重点主要集中在杠杆风险上他并未明确表示澳大利亚家庭在过去几年中已经承受了很高的债务负担。 2008年的金融危机;演讲的重点是让政府承担起增加有用(非采矿)基础设施投资的负担,同时廉价融资如此丰富史蒂文斯对家庭负债的担忧是否会从言论转向行动,政策反应将是缓和杠杆最有针对性和最有效的方法是通过更严格的客户债务收入测试使借贷更加昂贵 澳大利亚央行和澳大利亚审慎监管局(APRA)也可以降低允许的最高贷款与估值比率(LVR),从而需要更高的存款 - 以新西兰储备银行为例 - 或者向金融服务调查,增加四大银行抵押贷款资本的风险权重这些类型的措施通常被称为“宏观审慎” - 即通过直接解决潜在风险来维持金融体系稳定的法规宏观审慎监管是在后GFC世界中已经重新流行的术语实际上,这些概念并不新鲜正如Luci Ellis和Paul Woolley在2012年的RBA论文中指出的那样,宏观审慎的政策立场更多地是关于监控和采取系统性风险而非一套特定的政策措施或工具第二种行动方针是联邦或州政府通过税收激励措施提高市场动态降低印花税将降低交易成本,可能释放现有住房存量的更多供应因此可能会改变养老金资产测试,以增加一旦不再需要从家庭住房缩小规模的动力引入更大的资本对短期内出售的房产征收税收或减少负面资产负债的收益将大大阻碍投资者驱动的收购,同时对非居民购买征收新税可能抑制资本流入改变房产相关税收的问题对居民的政策是双重的;不是每个人都会感到高兴,并且需要逐步引入以允许进行调整意味着影响可能会很慢另一个问题是,试图限制非居民通过税收购买房产是因为其目标是一个很大的未知将深入讨论在本周由澳大利亚金融研究中心和Finsia发布的一篇论文中,关于外国投资进入澳大利亚的来源和最终目的地,特别是住宅和商业房地产市场,仍然缺乏全面可靠的数据。由于这些轶事流量的总规模和来源都有这么薄弱的证据,政策制定者正在黑暗中开枪。除此之外,无法保证提高借贷成本和转变税收优惠政策会削弱香港和新加坡的房地产泡沫。两人都尝试了,并且可以说是失败了2010年,香港同时要求大幅增加deposi投资物业的投资,同时对投资物业征收额外的印花税,对非居民投资者的处罚更高2013年新加坡紧随其后对香港的影响微不足道尽管市场担心2010年市场中断,房地产价格继续攀升和下跌去年创下历史新高新加坡确实看到其房地产价格在2013年趋于平缓,然后在2014年下跌4%。然而,根据市区重建局的数据,现有房屋销售量和新屋销售量均出现大幅下滑,表明这些措施可能没有产生增加住房负担能力或供应的预期影响虽然价格没有增加,

作者:况宀搋